Reformas Fiscales en México: Lo que todo comprador y vendedor de propiedades debe saber.

Impuesto Sobre la Renta (ISR) por Enajenación de inmuebles: Novedades y consideraciones clave.

El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es uno de los gravámenes más significativos al vender una propiedad en México. Se aplica sobre la ganancia obtenida de la venta, es decir, la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta, ajustado por diversos factores. Las reformas recientes han introducido cambios importantes que impactan directamente a los vendedores.

Exenciones y Beneficios Fiscales

Una de las exenciones más relevantes para personas físicas es la relacionada con la venta de la casa habitación. Para el año 2025, se mantiene la exención del ISR para propiedades cuyo valor no exceda las 700,000 Unidades de Inversión (UDIS), lo que equivale aproximadamente a $5,856,306 pesos mexicanos por propietario [1]. Para calificar para esta exención, es indispensable que el inmueble sea la casa habitación del vendedor y que este no haya vendido otra propiedad bajo este mismo beneficio en los últimos tres años. Es fundamental contar con la documentación que acredite la residencia en el inmueble, como recibos de servicios a nombre del vendedor.

El Papel del Avalúo Comercial: Un Cambio Fundamental

Una de las reformas más trascendentales, que entrará en vigor a partir del 1 de diciembre de 2024, es la modificación a la Regla Miscelánea Fiscal 2.7.1.44 [2]. Esta reforma establece la obligatoriedad del uso del avalúo comercial para el cálculo de impuestos federales, incluyendo el ISR. Anteriormente, en algunos casos, se utilizaba el avalúo catastral, que a menudo es inferior al valor real de mercado. Con esta nueva disposición, se busca una mayor transparencia y equidad en la recaudación fiscal.

 Implicaciones de la Nueva Regla:

 ●    Base Fiscal Realista: El avalúo comercial reflejará el valor de mercado actual de la propiedad, lo que significa que la base para el cálculo del ISR será más precisa.

●     Impuesto Adicional por Subvaluación: Si el precio de venta declarado es inferior al 90% del valor del avalúo comercial, el vendedor deberá pagar un impuesto adicional del 20% sobre la diferencia. Esto busca desincentivar la subvaluación de propiedades para evadir impuestos y promover transacciones más transparentes. Por ejemplo, si una propiedad tiene un avalúo comercial de $5,000,000 pesos y se vende en $4,000,000 pesos, el precio de venta está $500,000 pesos por debajo del 90% del avalúo comercial ($4,500,000). Esto generaría un impuesto adicional de $100,000 pesos (20% de $500,000) [2].

Avalúo Referido: Una Herramienta para la Deducción

Para aquellos casos en los que no se cumpla con los requisitos de exención o se desee reducir la carga fiscal, el avalúo referido se presenta como una herramienta valiosa. Este tipo de avalúo permite determinar el valor de las construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en la propiedad, incluso si no se cuenta con facturas que las respalden. Al utilizar un avalúo referido, es posible deducir estos gastos y, consecuentemente, disminuir el monto del ISR a pagar [1].

ISR para No Residentes

Es importante destacar que, para los no residentes fiscales en México, la tasa impositiva del ISR por la enajenación de inmuebles es del 25% sobre la ganancia obtenida, sin posibilidad de aplicar las mismas deducciones o exenciones que los residentes fiscales [3].

Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): Un Gravamen Estatal

El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un impuesto de carácter estatal que debe ser cubierto por el comprador de la propiedad. Su tasa y las condiciones para su aplicación varían significativamente de un estado a otro. Por ejemplo, en Nuevo León, se aplican subsidios y descuentos para propiedades de menor valor. Para propiedades con un valor superior a $1,238,206 pesos, se aplica una tasa del 3% sobre el precio de compra [1]. Es crucial consultar la legislación específica del estado donde se realizará la transacción para conocer la tasa aplicable y posibles beneficios.

Impuesto al Valor Agregado (IVA) en la Compraventa de Propiedades

Contrario a la creencia popular, el Impuesto al Valor Agregado (IVA) no siempre se aplica en la compraventa de propiedades. Generalmente, la venta de casa habitación está exenta de IVA. Sin embargo, el IVA sí aplica en los siguientes casos:

 ●     Propiedades Comerciales: La compraventa de locales comerciales, oficinas o cualquier inmueble destinado a actividades comerciales está gravada con el 16% de IVA.

●     Casas Amuebladas o Destinadas a Servicios: En algunos casos, la venta de casas amuebladas o inmuebles utilizados para la prestación de servicios puede estar sujeta a IVA [1].

Restricción de Pagos en Efectivo: Combatiendo el Lavado de Dinero

Una medida importante para la prevención e identificación de operaciones con recursos de procedencia ilícita es la restricción de pagos en efectivo en transacciones inmobiliarias. Para el año 2025, el límite máximo para realizar pagos en efectivo en la compra de una propiedad es de $907,948 pesos [1]. Cualquier monto que exceda esta cifra debe ser cubierto mediante transferencia bancaria o cheque certificado. El incumplimiento de esta normativa puede acarrear sanciones significativas para ambas partes involucradas en la transacción.

Otros Costos y Consideraciones Adicionales

Además de los impuestos principales, existen otros costos asociados a la compraventa de propiedades que deben ser considerados:

 ●     Derechos de Registro: Son las contribuciones necesarias para formalizar la compraventa y, en su caso, el crédito hipotecario ante el Registro Público de la Propiedad. En Nuevo León, este costo suele representar alrededor del 0.5% del valor de la propiedad [1].

●     Honorarios Notariales: Corresponden al pago por los servicios del notario público, quien es el encargado de formalizar la operación, verificar la legalidad de los documentos y calcular los impuestos. Generalmente, estos honorarios oscilan entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad [1].

●     Impuesto Sobre la Renta por Adquisición de Inmuebles (Artículo 217 del Reglamento de la LISR): Este impuesto, aunque menos conocido, puede generar un costo adicional para el comprador. Si el valor del avalúo excede en más de un 10% el precio pactado en la operación, el comprador deberá pagar un 20% sobre la diferencia [1]. Es crucial revisar el avalúo con detenimiento antes de cerrar la transacción.

La Importancia de la Asesoría Profesional

El panorama fiscal en la compraventa de propiedades en México es complejo y está sujeto a constantes actualizaciones. Las reformas recientes, especialmente la obligatoriedad del avalúo comercial y las restricciones en pagos en efectivo, subrayan la necesidad de una planificación cuidadosa y una comprensión profunda de la normativa vigente. Dada la variación de impuestos y regulaciones entre estados y la complejidad de las exenciones y deducciones, contar con la asesoría de expertos en bienes raíces y derecho inmobiliario es indispensable. Un profesional calificado puede guiar a compradores y vendedores a través del proceso, asegurar el cumplimiento de las obligaciones fiscales, optimizar los costos y garantizar una transacción segura y exitosa.

Fuentes y Referencias

[1] Asesores y Casas. (2025). Impuestos y Gastos Notariales 2025: Información Clave para Compradores y Vendedores de Propiedades. Recuperado de https://www.asesoresycasas.com.mx/impuestos-gastos-notariales-2025/

 [2] Alex Sepulveda Realtor Los Cabos. (2024). Nuevas Reglas Fiscales para el Mercado Inmobiliario en México: Lo Que Necesitas Saber. Recuperado de https://www.alexsepulvedarealtorloscabos.com/news/nuevas-reglas-fiscales-para-el-mercado-inmobiliario-en-mexico-lo-que-necesitas-saber

 [3] RivieraMayaCozy. (2025). Implicaciones Fiscales de tener Inmuebles en México (2025). Recuperado de https://rivieramayacozy.com/es/implicaciones-fiscales-de-tener-inmuebles-en-mexico/